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地暖漏水问题事件发生后的处理措施办法

时间:2010-4-15  编辑:liujin  来源:互联网  投稿邮箱:277298065@qq.com
内容摘要:地暖漏水问题事件发生后的处理措施和解决方法 最近了解到一件地暖漏水的烦心事,业主与开发商在地暖漏水如何修复上达不成一致,最后可能通过法律解决,意见不一致的根本原因就是地暖管能否通过接头进行修复。 1.1漏水事件- 维修函 事情发生在石家庄市2008年交房的一住宅小区内,11月8日业主发现卫生间墙砖阴水,之后将阴水情况向开发商的工程部进行了反映。12月5日业主收到开发商发来的维修函,主要内...
地暖漏水问题事件发生后的处理措施和解决方法
最近了解到一件地暖漏水的烦心事,业主与开发商在地暖漏水如何修复上达不成一致,最后可能通过法律解决,意见不一致的根本原因就是地暖管能否通过接头进行修复。

1.1漏水事件- 维修函
事情发生在石家庄市2008年交房的一住宅小区内,11月8日业主发现卫生间墙砖阴水,之后将阴水情况向开发商的工程部进行了反映。12月5日业主收到开发商发来的维修函,主要内容为经过现场工程师和地暖公司查验后,认为是卫生间地暖管漏水。[URL=http://www.china-heating.com/]地暖公司[/URL]已于11月17日将漏水地暖管修复,但由于业主不同意开发商提出的卫生间防水和地暖恢复的维修方案,致使工程延误至今。经与地暖公司联系确认,拟定于12月6日由专业人员对卫生间防水和地砖恢复问题进行维修,初步计划维修完成时间为12月8日,并要求业主对维修日期进行确认。
1.2 维修函的回复
12月6日业主针对维修函向开发商进行了书面回复,主要内容包括以下几条:
(1)卫生间地暖漏水是施工原因,而非装修原因,开发商未用书面形式进行确认。
(2)业主不同意地暖公司已经给维修了地暖就完成了他们的维修任务,他认为地暖公司所用的接头,是为了用于测试是否还有其他地方漏水和为了在取暖期用暖气尽快烘干卫生间而采取的临时措施。根据国家规范,在填充层内的加热管是不许有接头的。
(3)维修函中说进行卫生间的防水和地砖铺设施工,只提到了土建施工,没有提到土建与地暖之间配合施工的问题。根据国家规范,在进行地暖填充层施工时,土建施工要与地暖公司之间协作配合。
(4)维修函中说从12月6日至12月8日为维修期,根据国家规范,填充层施工最少要21天的养护期,施工方在短短的三天内无法完成包括填充层在内的施工。
(5)业主认为开发商在地暖管能否用接头的问题上还没有解决清楚时,就单方面提出进行后面的施工,这种行为是不负责任的行为。
1.3 业主索赔要求
12月15日业主向开发商提出了索赔要求,业主认为自己与开发商签订的商品房买卖合同的第十五条规定
“出卖人承诺水、电、暖设施入住时达到使用条件”的规定,而实际情况是地暖管上有几个破口,开发商目前所提供的商品房因地暖没有达到使用条件,应按合同第九条的“出卖人逾期交房的违约责任”的规定来处理,并提出以下要求:
(1)逾期交房的违约金:312000元×0.01%×(7月1日至商品房地暖施工完毕经有资质的单位验收合格日之间的实际天数);
(2)从11月15日至地暖验收合格日之间的取暖费:1300元/120天×N天(N<=120天);
(3)从11月15日至地暖验收合格日之间的一家三口的洗澡费用(按一周两次,每次30元):30元×2×N周;
(4)由于施工造成不能在家居住而需在外租住房屋或宾馆的费用;
(5)由于非法定假日施工而造成业主的误工费;
(6)业主不接受有接头的地暖管,是因为根据《地面辐射供暖技术规程》(JGJ
142-2004)第5.3.4条规定:“埋设于填充层内的加热管不应有接头。”;5.3.5条规定:“施工验收后,发现加热管损坏,需要增设接头时,……无论采用何种接头,均应在竣工图上清晰表示,并记录归档。”以上两款明确规定“施工验收后发现”而不是“交给业主供暖后发现”;并且在没有赔偿的情况无法接受有接头的地暖管,因为以后还有可能漏水;如果严格按照规范施工,不会出现在业主入住后才发现漏水。
1.4 索赔要求的回复
12月15日开发商对索赔要求进行了回复,认为装修恢复工作一直未能开展,延误至今的原因是无法满足业主提出的先赔偿精神损失等一万余元的要求,针对业主提出的索赔要求明确如下意见:
(1)补偿费1万元缺少法律依据,不予支持;
(2)考虑到现实情况,卫生间不能用明水,同意提出的每周两次洗澡费用,但仅限于11月8日至12月7日,计:30元×4周×2=240元;
(3)因双方原因造成的工期拖延,可补偿供热费用(11月15日至12月7日):计1300元/120×21天=228元;
(4)住宿费缺少法律依据,不予支持;
(5)因双方原因造成的工期拖延,可补偿1个月物业费,计84元;
(6)以上补偿费用合计552元。
在索赔回复函后并附了经工程监理确认的详细维修方案及《地面辐射供暖技术规程》第5.3.4条和5.3.5条规定。
开发商并说明2008年12月31日之前,业主如果同意协商解决,愿意在一千元的补偿范围内达成一致意见。超出时间将视为放弃上述补偿方案,双方重新另行协商或经其他法律认可的途径处理解决。
1.5 尽快维修函
12月19日业主向开发商发送了“要求尽快维修函”,主要内容为:
(1)关于赔偿问题,由于双方意见存在较大分岐,因此业主建议暂时搁置争议,在维修期间或维修完毕后再行商议。

(2)关于维修问题,业主认为应尽快按规范要求进行维修,及早恢复正常生活。并提出以下几点意见:业主认为根据规范,地暖在填充层不应有接头,而开发商也根据规范认为可以在填充层有接头。关于此事,你我双方均不具有资格认定,因此业主要求由具有相关资质的检测单位针对此事出具有法律效力的证明,此费用应由开发商承担;由于地暖施工是隐蔽工程,因此业主要求严格按照国家规范《地面辐射供暖技术规程》和河北省的相关规范要求,由具有相关专业资质的单位和人员进行施工和检测,做好相关的文字记录;关于地暖公司所做的施工方案,只要是通过具有相关专业资质的监理的认可,业主将原则认可。
1.6  尽快维修函的回复
12月20日开发商电话告知业主,尽快维修函中所要求的让开发商证明自己维修地暖的行为符合规范,开发商不接受。

2.漏水事件的反思
反反复复的函及回复函看得眼花缭乱,其实问题的根本症结是地暖管采用接头的维修方案是否符合要求。在之前解决地暖管漏水的事件中,采用的是连接卡压式铜接头解决而且维修也非常顺利。这次事件弄得一波三折,是由于业主具备一定的专业知识,并且做了很充分的准备。《[URL=http://www.china-heating.com/]地面辐射供暖[/URL]技术规程》(JGJ 142-2004)5.3.5具体为“施工验收后,发现加热管损坏,需要增设接头时,应先报建设单位或监理工程师,提出书面补救方案,经批准后方可实施。增设接头时,应根据加热管的材质,采用热熔或电熔插接式连接,或卡套式、卡压式铜制接头连接,并应做好密封。铜管宜采用机械连接或焊接连接。无论采用何种接头,均应在竣工图上清晰表示,并记录归档。”
业主与开发商对规范中规定的“施工验收后”理解不同,业主认为施工验收后不包括业主拿到房屋钥匙之后的时间,而开发商认为施工验收后是指地暖进行施工后的任何时间,而业主认为地暖管破了几个口子在验收时竟未发现,是不负责任的表现。

本事件的引出希望业内人士进行分析,并呼吁国家颁布更加详细的涉及地暖维修的规范内容。

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